土地转让引纠纷 友情调解平风波

“我该怎么办呢？我把土地转让给了别人，但对方不支付土地转让费”。2008年8月4日，刘某和其委托代理人张某来到兵团农十三师黄田农场要求解决纠纷。经当事人申请，红星四场人民调解委员会受理此案，并迅速展开了调查。
2006年，刘某从李某处受让一块土地，当时由于国家政策的原因，未办理土地转让过户手续。后刘某由于工作调动，于2007年将这块土地分别转让给张一、吴二、丁三、马四，并与四人分别签订了书面协议，协议中约定了土地转让费的支付方式及日期。其中有一条是这样规定的：“乙方（受让方）付清全部款项后，甲方（出让方刘某）为乙方办理土地使用权过户手续，如不能办理，乙方有权拒绝支付所欠余款直至过户手续办妥。”在签订协议时，乙方已向甲方支付了大部分土地转让费。由于乙方未见到土地使用证，所以未支付所剩费用。期间，甲方曾向乙方要求支付土地转让费所欠余款，乙方均已未办理过户手续为由拒绝支付。
刘某激动地说：“他们再不给钱，我就上法院告他们去。要不我就把地再卖给别人，我看他们怎么办！他们倒好，不付钱，却种着地，可我还欠着别人的钱呢，还有利息呢！”
乙方当事人丁三说道：“我们也不是不给钱，我们老百姓过日子不容易啊！我们不拿到土地使用证，心里不踏实啊！只要我们见到证，立即付款。”
经过调查，人民调解员了解到，原来刘某从李某处受让这块土地至今尚未拿到土地使用证，所以才会出现今天的局面。双方争议的焦点在于办理过户手续与支付余款的先后顺序。甲方认为，乙方须付清所欠余款，否则不能将土地过户到乙方名下。而乙方则坚持见证付款，双方为此不能达成一致，从而引发了纠纷。而本案一个不争的事实是，甲方至今尚未从李某处取得土地使用证，所以此时他是不可能给乙方办理过户手续的，因此根据协议规定，乙方是有权拒绝支付余款的。
了解到案件的真实情况和矛盾争议的焦点，调委会给双方当事人耐心地进行了讲解。期间，刘某一直坚持先让对方支付余款，从而偿还自己所欠银行贷款，否则他将地卖给别人。调解员从法律角度向他做了解释：“你欠银行贷款那是你自己的事情，与本案没有直接关系。你不能将你的损失转嫁给对方当事人，这有悖公平原则，因为你们协议当中已明确约定，如不能办理过户手续，乙方有权拒绝支付所欠余款。其次，你们之间已签订了协议，你若再把土地转让给第三人，你是要承担违约责任的。”
经过调委会的调解和双方平等地协商，当事人自愿达成了如下协议： 1、乙方同意先将土地过户到甲方刘某名下。2、甲方尽快办理土地转让有关证件，办妥之后，由调委会负责通知乙方领取证件复印件，乙方支付所欠余款。3、乙方应在接到调委会的通知2日内，付清所欠余款，如逾期不能支付所欠余款，乙方应按照原来协议规定的还款日期承担责任，支付银行同期利息，并且甲方有权自由处分该土地使用权，乙方不得干涉。
一场因协议引发的纠纷，在调委会的调解下得到了圆满解决。事后，调委会嘱咐刘某抓紧时间办理土地使用证，以减少自己的损失。刘某当时受让该块土地时，没有土地使用证，从而留下了后遗症，造成了今天自己的损失，他也是受害者。调委会提醒当事人双方今后在签订协议时，一定要注意保护自己的合法权益，同时对协议中的条款要约定明确，前后一致，不能出现矛盾，以免对条款理解出现分歧，产生不必要的麻烦。
      （新疆兵团农十三师黄田农场人民调解委员会提供）
点评：
本案是土地承包经营权转让合同纠纷，涉及土地承包经营权的多次转让，法律关系较为复杂。由于这起纠纷涉及合同的履行，因此可以依据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务的规定，来确定合同纠纷当事人的违约责任。调委会在解决这起纠纷时，着眼于抓主要矛盾和争议焦点。首先，从该双务合同的双方当事人的履约顺序入手，来确定当事人违约责任。由于当事人在合同签订中存在的不严谨，致使合同条款本身在确定当事人的履约顺序上出现问题，从而引发了这起纠纷，这也是本案的争议焦点。其次，调委会经过调查了解，当事人刘某在前次受让后至今还未取得土地使用证，也为此次纠纷的产生埋下了伏笔。根据《农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”。按照《农村土地承包法》的相关规定，本案中李某将承包土地转让给刘某，应当到该土地管辖地的土地管理部门办理土地转让过户手续。因李某和刘某未按规定办理土地转让过户手续，直接影响了土地转让协议的效力和履行。再次，理清刘某所讲的问题是两个不同的法律关系，不能硬扯在一起。因此，调委会采取了分步走的方法，先从解决刘某的土地使用权证入手，再来确定双方当事人的同时履行问题，作到了让双方都满意。最后调委会着眼于长远，向双方提出订立合同的合理建议，避免今后再出现类似问题。这起土地承包经营权的流转，既关系到团场职工的切身利益，还关系到团场的社会稳定，调委会调解方法得当，维护了双方的合法权益。