业主物业起矛盾　公平调解息纷争

上海市长宁区某物业管理有限公司是具有三级资质证书的优质物业管理企业，各项管理措施规范到位，受到了业主的肯定。但是由于该物业公司刚进驻某小区时，在对外来推销人员、小区业主装修管理和车辆停放管理等存在疏漏，造成了部分业主的负面评价，这部分业主因此以拒付物业管理费来表示不满。
经过多次交涉未果，物业公司一纸诉状以部分业主不履行交付物业管理费义务为由，向长宁区人民法院起诉。考虑到人民调解的柔性解决机制相比之下可以更为迅速有效、不留后遗症的化解纠纷，区人民法院将这起群体性民事纠纷委托区联调委人民调解窗口调解。人民调解窗口的调解员老谢同志调解此纠纷，他首先与作为被告的业主通过电话一一联系，初步掌握了这起物业管理纠纷的双方争议焦点，并与双方当事人约定调解日期。
调解会上，在调解员的建议下，物业公司代表先对业主提出的外来人员随意进小区推销产品，小区装修管理无序及车位管理等建议作了充分的肯定，认为业主为了自身的安全与小区的和谐，参与小区管理提建议是好事，物业公司也是非常欢迎和乐于接受的，公司将积极做好整改，物业公司代表当即承诺，一定立即加强保安工作，加强对装修的管理，为业主创造一个安全舒适的居住环境。其中，对个别业主的要求，又根据不同的情况进行了分别对待。如对于业主刘先生提出的购买两个停车位但只给办理了一个车位的手续，却支付两个车位管理费问题，调解员不偏不倚，耐心说服物业公司。物业公司代表也认识到了自身工作中存在不足，没有及时提醒业主办理第二个车位手续，为此同意减免刘先生的2年停车管理费共计人民币1800元，但物业管理费本金不能减免。在调解员耐心向业主分析了交付物业管理费的法律关系后，刘先生同意支付全部物业管理费欠费及停车费合计人民币16084.04元。又如：对业主陈女士提出的开发商收取物业费标准人民币2.85元/平方米不妥当，应该按后期物业的收费标准即人民币1.96元/平方米支付的情况。调解员特地找来长宁区物价局的有关核价批文，对陈女士做了耐心的解释，物业公司代表也当场表示可以减免陈女士滞纳金后，陈女士最终同意支付欠缴的物业管理费人民币10767元。
在双方达成和解之后，调解员老谢趁热打铁为双方分别制作了人民调解协议书，至此一场僵持了两年多时间的物业欠费纠纷，经调解员有理、有利、有节的调解，双方当事人在宽容中冰释前嫌，并在“人民调解协议书”上签字。事后，双方当事人专程将一面绣有“公平合理调解 公正化解矛盾”的锦旗送到了人民调解窗口，感谢调解员的公道热心。
（上海市司法局基层处提供）
点评：
近年来，人民调解工作努力适应新形势下矛盾纠纷发展变化的特点和规律，不断拓宽工作领域，积极参与社会热点、难点纠纷的调解，在维护社会稳定中发挥了越来越显著的作用，也得到了人民法院等相关部门的关注。一些地区的人民法院尝试在征得双方当事人同意的基础上将一些适合人民调解组织调解的民事纠纷委托人民调解，并在实践中取得了很好的效果。这起纠纷就是法院委托人民调解的一个成功范例。
调解员在调解这起纠纷时，采取充分协商的方法，请双方当事人共同到场，自由交换意见，把自己的想法和理由开诚布公的向对方表达出来，从而使双方在全面了解对方真实思想的基础上取得了谅解，就某些问题达成了共识。对于存在的分歧，在调解员的主持下，双方本着互谅互让的原则，在合理的限度内都作出了让步。对于不清楚或有争议的问题，调解员找来相关规定，耐心地向当事人答疑解惑。在和谐融洽的气氛中，物业公司和业主终于达成了和解协议。法院委托人民调解的好处在于：一是调解不受法定程序的限制，方便简捷。二是人民调解不收取任何费用，节省了当事人的起诉成本。三是人民调解平等协商，不伤和气，不留后遗症。在委托人民调解时应当注意，一定要坚持当事人自愿原则，不能强迫当事人接受调解。在调解不成时，应当尽快进入诉讼程序。