定金风波

湖北省武汉市武昌区物业纠纷人民调解委员会

[纠纷背景]

2017年5月，肖某某夫妇看中了位于武汉市武昌区某繁华地段的一间商铺。经多次到售楼部咨询，肖某某夫妇决定购买该商铺，并与某房地产公司签订了缴付定金协议，缴付了定金3.5万元。

肖某某在等待办理贷款的过程中，上网查询发现自己购买的商铺属于抵押状态。而之前多次到售楼部咨询，售楼员从未告知该商铺属于抵押状态。

因担心上当受骗，肖某某想退掉商铺，要回3.5万元定金。期间，肖某多次找开发商协商退款之事。开发商认为既签订了定金缴付协议书，就得履行协议。而肖某某夫妇认为，开发商的售楼人员在整个咨询购买的过程中，一直未告知商铺是属抵押状态，自己是在不知情的情况下签订的，开发商理应退还定金。双方意见不一，产生纠纷，一起到武昌区物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）申请调解。

[案例剖析]

受理这起纠纷后，物调委调解员一方面立即着手调查，实地观察售楼员如何给顾客介绍购买商铺；另一方面，耐心听取肖某某夫妻的陈诉，仔细询问事情详细经过，迅速梳理案情，明确调解思路。

本纠纷的争议焦点在于，肖某某能否就开发商隐瞒抵押状态行为主张返还定金。因此，首先弄清“定金”与“订金”的区别，对调解此纠纷很有必要。

一、“定金”与“订金”的区别

订金通常可以看作是买方向卖方支付的预付款，不具有担保交易成功的功能。在交易成功时，订金充当货款；在交易失败时，订金应全额返还。

定金是为确保交易成功进行，买卖双方经书面约定，由买方向卖方预先支付一定数额金钱作为担保。《担保法》第八十九条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”也就是说，在交易成功时，定金同样充当货款；但交易失败时，定金就好比是违约金，如果是买方的过错，定金就不退还了；如果是卖方的问题，卖方就需要双倍返还。由于肖某某和开发商签订的是定金合同，而且是其主张解除买卖合同导致交易失败，所以无权要求开发商返还定金。

那是否本纠纷中，肖某某就无法主张返还权利了呢?不是的。根据《合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。所以，调解员决定采取曲线救国的方式，通过主张该定金合同无效，进而要求开发商返还定金。

二、隐瞒商铺抵押状态能否导致合同无效？

在调解过程中，肖某某再三强调，自己是在不知情的情况下签订的定金交付协议书。调解员初期实地观察时，确实发现售楼人向顾客介绍楼盘信息时未说明抵押状态一事。之后，调解员再次联系售楼部负责人孙经理，孙经理强调双方是在自愿情况下签订的该定金合同，肖某某无权要求返还定金；此外，孙经理指出，商铺抵押在房地产开发中非常常见。

在我国现有法律中，隐瞒抵押状态并不直接导致定金合同无效，但是根据《担保法》第五条，“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”。定金合同作为债权担保合同，其主合同是肖某某与开发商之间签订的房屋买卖合同。《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”据此，调解员向孙经理指出，在售楼的过程中，开发商有告知客户房屋产权的法定义务。而售楼员在介绍房产时一直隐瞒此商铺是抵押状态，对客户只字未提；且抵押商铺出售应有预售证，肖某某从看房了解情况到与开发商签订定金交付协议书，整个过程都未见过“预售证”。售楼员既未给顾客看预售证，也未告知房产属抵押状态，其行为有欺骗嫌疑。综上，房地产商的行为符合法条中规定的“抵押人未告知受让人”的情形，因此房地产方应承担未履行告知义务而产生的法律责任，即该商铺买卖合同无效。而该买卖合同无效必然导致其从合同——定金合同无效。

此时，房地产商方面态度已有松动，调解员趁热打铁，向孙经理指出，既然定金合同已经无效，那么取得的定金应予以返还。此外，调解员又从商业信誉角度劝导孙经理，顾客诚心来买商铺，售楼部却隐瞒实情，这既伤了顾客的诚心，也损坏了开发商的形象，于情于理都说不过去。经过与孙经理多次沟通，情理法轮番上阵，最终孙经理也承认这起定金纠纷是由售楼部工作失误引起的，并表示愿意承担相应责任。

最终，双方当事人在调解员见证下达成口头协议：开发商以银行转账的形式退还肖某某全额定金3.5万元，限期一周。一周后，肖某某夫妇告诉调解员，开发商已将定金全额返还了。

[案例点评]

此纠纷是一起典型的定金合同纠纷，由于该定金合同是商铺转让合同的从合同，因此又具有特殊性。

依法调解，正确适用法律。考虑到本案纠纷的焦点在于定金合同的法律效力和抵押合同中受让方的知情权，调解员以专业的法理分析责任承担，化繁为简，厘清复杂的法律关系，调解员先是明确定金与订金合同的区别，又以肖某某知情权受损、影响抵押合同效力为由，划分双方法律责任。

综合运用调解技巧。在双方分歧较大时，采用“背对背”调解法，了解案情，沟通意愿；当具备一定调解基础后，调解员又采用“面对面”调解法，便于双方充分表达诉求；当双方争执不下时，为提高调解效率，又采用“冷处理”法，暂停调解，留下缓和空间；最后，确立调解重心，与一方当事人进行集中交流，若当事人出现态度松动迹象，调解员便趁热打铁，引导双方签署调解协议，并通过司法确认等方式保证协议执行，彰显人民调解公信力。