老板潜逃物业陷困境 调解介入纠纷得平息

“金岛花园”小区位于北京市朝阳区西坝河，该小区总建筑面积11万平方米。有三幢住宅公寓和一幢写字楼，共有业主254户。
2007年8至9月，负责该小区治安、绿化、卫生及供水、电、暖工作的北京某地产发展有限公司物业管理处的几名“留守人员”先后给朝阳区政府、区建委小区办写了“紧急报告”，反映公司法人代表因涉嫌经济犯罪于2006年11月潜逃后，该公司处于无人管理的瘫痪状态。企业未进行年检，税务部门已不再批准公司对外开具票据，营业执照将被工商机关依法吊销，该公司将不能再进行物业管理等经营活动。目前该公司负责物业的经理已离职，公司只剩12名员工在勉强维持现状，公司帐上只有8000元现金。如果局面得不到改善，几名留守人员也将在11月1日辞职。届时整个小区物业将陷入无人管理的混乱状态。
接到“紧急报告”后，办事处领导十分重视，立即责成街道物业纠纷调委会负责人与律师一起到“金岛花园”及物业公司找写信人核实情况。经过调查，不仅证实“写信人”反映的情况基本属实，而且还了解到因公司欠费问题，为该小区服务的保安、清洁、供电等部门均已下了“最后通牒”，称该公司若再不交费将停止提供服务。由于无钱修理小区内烟感报警系统，朝阳公安消防支队也给该公司下了“责令限期改正通知书”，要求其对小区内的火险隐患进行整改。但由于公司法人代表涉罪潜逃，公司营业执照及印章被法院封存，造成上述问题无人考虑和处理。此外，在调查中还发现，在“金岛花园”内一幢由北京外交人员服务局购买的公寓楼内，有东帝汶和利比里亚两个国家的大使馆及大使官邸，另外还有十几个国家的外交官和使馆工作人员在公寓内租住，而该公寓没有独立的水、电和热力供应系统，全靠公司物业管理的水、电及热力设备维持日常供应。一旦因为公司物业管理问题出现停电、停水等后果，很可能会引发外交事端，在国际上造成负面影响，损害国家声誉。再有小区业主也会因物业管理瘫痪引发闹事和上访，影响社会稳定。
面对物业管理公司内部突发的严重问题，很有可能造成严重后果，街道物业纠纷调委会在客观分析了上述情况后，按照办事处领导的要求，本着“细致工作，积极协调，防止激化”的处理原则，从四个方面开展工作：
一是主动找该物业公司股东协商处理方案，防止事态进一步恶化。经调查，金岛花园小区项目是北京某地产发展有限公司开发的。该公司日常经营管理由香港某公司法人代表陈某负责。事件发生后，公司法人代表陈某涉罪潜逃使公司处于瘫痪状态，经过街道物业纠纷调委会主任和律师亲自登门找公司的另一股东某乙公司总经理协商做工作，该公司表示愿意配合处理好此次事件。在此基础上，街道办事处及时召集某乙公司总经理及区建委小区办、区物业管理纠纷调委会的负责人来到办事处召开协调会，听取汇报，统一思想，研究处理方案。经工作，某乙公司在会上同意先由其垫付小区拖欠的部分费用，保证小区正常的水、电、暖气的供应，从而使即将激化的矛盾得到缓解，为事件的最终解决争取了时间。
二是主动向供电、供暖等部门通报情况，避免矛盾激化。由于物业公司在经营中长期拖欠供电等部门的费用，在事件发生前，供电部门就已经告知该公司，若再不偿还拖欠的电费，开完“十七大”后就拉闸断电。此外安保、绿化等部门也通知公司若不交费将依合同取消服务。面临上述众多债权人施加的压力，为避免因债权单位采取过激措施，导致事态进一步恶化，街道物业纠纷调委会在协调某乙公司抓紧垫付部分拖欠费用的同时，还采取正式发函的方式向债权单位（北京市朝阳区供电公司等）通报“金岛花园”小区所发生的实际情况，请债权单位予以理解和配合，防止其采取过激措施可能导致的政治影响和不利后果。做了大量的工作，债权单位均同意以大局为重，表示支持调解工作。
三是主动与“金岛花园”小区内的其他物业管理公司协商相互配合开展工作。经调查，“金岛花园”小区内现有三个物业单位进行物业管理。涉及纠纷的物业公司负责小区的治安、绿化、卫生、供水、供电、供暖及1号、5号公寓楼的物业管理工作；外交公寓楼由北京外交人员房屋服务公司进行物业管理；“金泰大厦”由其自行聘请的物业公司管理。虽然外交公寓和金泰大厦的物业由其自行管理，但两个单位的水、电、热供应及设施的日常管护和维修均由纠纷物业公司负责，设备及机房亦归该公司所有。根据上述情况，街道物业纠纷调委会主动把小区内的物业公司及纠纷物业公司的留守人员找到一起，多次进行协商，研究相关问题的处置方案，要求各物业公司在此非常情况下，要以大局为重，不要过分计较自身利益，在配合调解工作的基础上，可采取有效的应对措施，避免自身损失，同时要做好各自业主的情绪稳定工作，发现问题及时上报。由于街道物业纠纷调委会的工作及时到位，态度认真负责，“金岛花园”小区内的各物业服务公司在整个事件处理期间也积极配合，调解工作进展顺利。
四是主动与小区业主协商，依法成立业主委员会，聘请新的物业管理公司，使这起突发事件最终得到圆满解决。虽然通过上述工作稳定了事态，避免了严重后果的发生，但要想将“金岛花园”小区物业管理突发事件彻底解决，还必须在现物业公司已丧失物业管理能力的情况下，聘请新的物业管理公司接手管理才能将问题最终解决。由于“金岛花园”小区没有成立业主委员会，成立小区业主委员会及通过业主委员会选聘新的物业公司成了当务之急。为做好此项工作，办事处领导责成社区建设办公室、司法所及光北南社区居委会负责“金岛花园”业主委员会的组织筹备工作。筹备组按照相关法规要求，在区政府主管部门的业务指导下，拟定“告全体业主书”，挨家挨户动员小区业主积极参加业主委员会的选举活动。在前期开展各项工作的基础上，2008年2月20日“金岛花园”全体业主正式投票，选举出由7人组成的业主委员会，并通过了《金岛花园业主大会议事规则》，《金岛花园小区业主公约》。在随后召开的业主大会第一次大会上，选举产生出了业委会主任、副主任和委员。2008年3月10日，“金岛花园”小区业主委员会在朝阳区房地产管理局物业科进行了备案。
2008年3月14日，“金岛花园”小区业主委员会与其选聘的期某家新的物业管理有限公司正式签约，由该公司全面接管“金岛花园”小区的物业管理工作。至此，在街道工委统一领导、区主管部门具体指导和街道有关科室、居委会协调配合的共同努力下，经过近6个月的不懈工作，最终使这起重大疑难的物业管理纠纷得到圆满解决，避免了可能发生的严重后果，维护了小区的和谐，促进了社会的稳定。
　　　（北京市朝阳区香河园街道物业纠纷调解委员会提供）
点评：
目前物业管理纠纷随着城市建设的发展呈上升趋势。这类纠纷关系到广大城市居民的切身利益和日常生活、饮食起居，如果处理不及时、不妥当，就会引起突发性事件、群体性事件或造成大规模上访，其结果或是冲击党政机关，或是影响交通，或是扰乱社会正常秩序，给社会增加不安定、不和谐的因素。近年来，北京等地针对物业纠纷多发的实际，建立了专门调解物业纠纷的物业人民调解委员会，取得了很好的效果。
本案就是一起重大疑难的物业管理纠纷，由于物业公司的老板潜逃，造成水、电、供热等物业服务管理即将陷入瘫痪，小区业主的生活将受到严重的影响。由于业主众多，且有部分驻华外交人员在此租住，其负面社会影响不可估量。
朝阳区香河园街道物业纠纷调解委员会成功的调解了这起重大疑难物业纠纷，其值得借鉴的调解经验在于：一是调委会确立了正确的调解策略。调委会在客观分析了该起纠纷的具体情况后，确定了“细致工作、积极协调、防止激化”的调处原则，为后面做好矛盾纠纷的调解工作指明了方向。二是积极采取了防止激化的措施。调委会清楚地意识到物业公司的严重问题一旦爆发其可能产生的后果。为了避免事态的恶化，调委会防患于未然，积极与相关部门联系，寻找解决方案，缓解了矛盾，为最终解决问题赢得了时间。三是耐心细致地做思想工作。人民调解离不开平等协商，离不开认真细致地说服、教育和劝导。调委会先后多次与富华公司股东、供电、供暖以及其他物业管理公司联系，协商研究处理方案。劝说各单位以大局为重，在尽量减少自身损失的情况下，积极配合调解工作，共同为小区的和谐稳定出力。四是充分考虑业主的利益，彻底解决矛盾纠纷。矛盾的暂时平息，并不意谓着纠纷的彻底解决。从长远考虑，调委会主动与业主协商，通过成立业主委员会，聘请了新的物业管理公司，使物业服务平稳过渡，圆满地解决了该起纠纷。