房屋买卖遭悔约　违约赔偿解纠纷

李某是新疆兵团农一师一团某连职工，承包了团场的土地进行经营。经过几年的辛苦劳动，李某积累了一些钱，想置下一份产业用来养老。2007年夏，团里某单位职工冯某，因为在阿克苏市工作的儿子为购置新婚用房急需用钱，便有意将其位于一团农贸市场内的店面房出售。二人一拍即合，当即立下书面房屋买卖协议，但没有约定违约条款。李某当日即向冯某支付了全额房款10万元，二人协商次日即办理房屋过户登记手续。与此同时，团里关于开发商业步行街的决定正式出炉。也许是受商业步行街的影响，第二天，李某突然向冯某提出解除合同，并要求冯某立即退还其已支付的10万元房款。然而此时，冯某已将李某支付的房款全部用于儿子购买新婚用房。双方争执不下，李某来到团场人民调解委员会求助。
李某自称是儿子忽生重病，家中积畜已全部支付给冯某，儿子无钱医治，因而不得不解除合同。团场调委会的工作人员认为在不动产没有办理过户登记手续前一方反悔的，还存在商量的余地。考虑到一般情况下，只有买方要求违约的卖方强制办理不动产过户手续的做法，却没有卖方强制要求买方接受不动产过户的先例。于是调委会工作人员首先找到冯某，希望从他那里找到突破口。但冯某显然对此十分不理解，认为李某应当继续履行合同，并提出三点理由：第一，合同合法有效；第二，如果解除合同，别人会误认为他的房屋有瑕疵，再行交易将比较困难；第三，李某所支付的房款已经被儿子用来购置新婚用房。即使解除合同，他也无法在短时间内全额退还房款。
团调委会工作人员认为冯某提出的理由是客观的，所以劝说李某用支付违约金的方式来解决纠纷，用分期退款的方式解决冯某的资金问题。李某表示同意，但李某请来的法律顾问却认为不动产买卖合同在未办理过户登记手续前合同并没有生效，再说合同中没有约定违约条款，所以李某不应当承担违约责任。调委会工作人员根据《合同法》第四十四条的规定告诉他合同登记不是指标的物登记，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时即生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。并告诉他，违约责任是合同法的明文规定，当事人在合同中约定了违约条款的，应当按照约定的违约条款承担违约责任；没有约定的，也应当依法承担违约责任。经过耐心细致的讲解法律知识，李某最终答应支付违约金。调委会工作人员综合各方因素，拟定了几个方案供双方参考。
在参考调委会工作人员拟订方案的基础上，双方自愿达成以下协议：1、李某支付冯某违约金人民币1000元，由冯某在首期退还款中扣除。2、冯某于10日内向李某退还1至2万元的房款，剩余房款于6个月内退还；如果在前条规定的期间内该房屋卖出，冯某则必须在完成交易之日起7日内将剩余款项履行完毕。逾期李某有权要求冯某每日承担本期应退还金额5‰的违约金。3、 李某有协助冯某卖房的义务，应对外主动澄清此事，不得对外散布不利于的言论，否则应当承担过错赔偿责任。
2008年春节放假前，调委会工作人员在清理人民调解协议履行情况时发现该协议约定的退还余款的最后履行期限—2008年2月21日正是正月十五元宵节。为了使李某一家能够过一个祥和的春节，团调委会工作人员找到了冯某，希望他能够提前退还房款。冯某说：“你们能想当事人之所想，急当事人之所急，我们哪还好意思推辞？”当即答应争取在春节前将余款凑齐。当团调委会的同志把冯某退还的8万钱款在春节前交到李某手中时，李某激动得说不出话来。
　　　     （新疆兵团农一师一团人民调解委员会提供）
点评：
这是一起不动产买卖合同纠纷，其中涉及到合同效力、不动产合同效力、不动产交付、违约责任等一系列问题。买方付款后随即反悔，卖方不同意退还房款。调委会运用违约补偿规则，成功化解了纠纷，根据双方当事人的现实情况，适时督促当事人履行人民调解协议，使双方愉快地度过了一个欢乐祥和的新春佳节。
本案中，纠纷之所以得到顺利解决，关键在于调委会工作人员准确地理解和把握了相关法律规定，运用法律得当，使当事人知晓了其中的道理和法律依据，心平气和地达成了协议。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。（《物权法》第十五条还有更为明确的规定，但当时《物权法》尚未实行）”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”另外，调委会工作人员能够充分考虑到双方当事人的利益因素，提供多种方案供当事人选择，为当事人提供了选择的空间。