住房困难起纠纷　民调巧解钉子户

2007年12月26日早上刚上班，北京市丰台区丰台街道某小区居民张大妈等十多名居民一同来到居委会，要求社区尽快拆除刘某的平房，否则就不再缴纳物业费。原来自1996年当地实施危房改造、拆除平房、原地回迁工作以来，至今已有12个年头。当初小区居民刘某坚持要求物业公司根据家庭人数补偿其5套房屋，否则不同意拆迁。物业公司与开发商因无法按照刘某的要求补偿其房屋，房屋一直没有拆除，时间一长房子已成为流浪猫、流浪狗的栖身之地，极大的影响了小区的整体美观和环境卫生。居民对此意见很大，多次要求物业拆除平房，还业主们一个整洁的环境。期间，社区主任找到两名人大代表将此问题作为提案，报送给有关部门，可时间一个月一个月地过去了，眼看到了年底，这间平房依然存在。居民对物业的承诺没有兑现表示不满，说如果不解决这个问题，就拒交物业费。
民调主任听说后，立即展开调查，了解了纠纷当事人的要求。刘某一再强调家里人口众多，且不适宜再共同居住，希望开发商能够按家庭人口补偿房屋。居民代表则表示物业公司不拆除平房的行为已经违反物业服务合同的约定，平房的存在严重影响了小区的居住环境，坚持要求物业尽快拆除平房，否则拒绝缴纳物业费。物业公司（开发商）则表示拆迁的事情已经过去很久了，无法按现在的市场价给刘某补偿，只能按拆迁时的政策给与补偿。三方都坚持各自的立场，谁也不妥协。民调主任立即与司法所、建委的工作人员协调，寻求支持和解决办法。
在司法所的指导下，1月6日，在社区召开了由物业公司（开发商）、居民代表、刘某、司法所和建委等相关部门负责人参加的调解会，针对社区居民对物业公司不履行诺言而产生的不满情绪进行协调。会上调解人员要求当事人从维护社区和谐稳定的角度出发，共同寻求解决问题的方法，但三方当事人还是各执一词，大有剑拔弩张之势。调解人员见状，立即协商社区与建委人员分别作三方的思想工作。
司法所从法律的角度，给居民代表们分析了如何正确维护自身的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定：业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。如果业主认为物业的行为侵犯了自己的合法权益可以根据《物权法》第八十三条的规定，依法向人民法院提起诉讼。
调委会从维护社区和谐稳定的角度作刘某的思想工作，希望能够尽快达成补偿协议。刘某兄弟姐妹4人与母亲一同居住在小区的平房中，母亲在当年拆迁的时候还在，因拆迁一直未达成协议，直至母亲去世也没能住上新房。调委会的调解员从法律和现实两方面进行分析、劝导。根据《北京市城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，如按当年的拆迁政策，每户只能补偿一套一居室，现在12年过去了，孩子已经长大。政府本着解决问题、美化小区环境的态度，可以补偿每户两居室，刘某在住房套数上应该有所让步。
司法所和建委的工作人员则从拆迁的规定入手，与物业公司（开发商）谈拆迁的补偿事宜。首先根据《物权法》第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。其次，根据北京市《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条的规定：被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便，按原居住面积安置确有困难的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况，适当增加安置面积予以照顾，但增加的安置面积部分，应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安置的，今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。其中适当增加安置面积的标准为被拆除房屋使用人家庭成员中年满１３周岁以上的子女和其他单身成员，按异性分室、同性不分室的原则安置，１３周岁以上的同性成员三个以上的，适当增加居室安置；两个以上不满１３周岁的子女，与父母分室安置；男性年满２６周岁、女性年满２４周岁的未婚子女，分室安置。刘某兄弟姐妹共计四人，均已各自成家立业，且分别有13岁以上子女，符合被拆除房屋使用人原住房严重拥挤和分室安置的条件，在拆迁安置时应当予以考虑。
通过大家不断的沟通协调，多方努力，最终三方达成一致意见：1、负责小区物业管理的北京某物业管理中心协调北京某开发公司与刘某签订拆迁补偿协议，在开发商开发建设的房屋内补偿刘某家4套两居室房屋。2、刘某平房的拆除工作由物业公司于2008年1月12日前完成。 3、居民按时缴纳物业费。
 2008年1月12日，彻底地清除了维持12年的钉子平房，居民们兴高采烈的相互转告，对人民调解员认真负责的态度和高效的工作给予了高度评价。这场旷日持久的矛盾纠纷的解决提高了人民调解的社会公信力和认可度，增强了人民调解员调处纠纷、化解矛盾的信心。
　　　　　　　　     　　（北京市丰台区司法局提供） 
点评：
在城市住房拆迁安置中的钉子户常见，但像本案例中的长达12年的拆迁钉子户却不多见。12年来，这一矛盾纠纷在政府各部门的努力下都没能够得到化解，说明了这起矛盾纠纷的尖锐复杂性，也说明了解决矛盾纠纷的手段仍然滞后。自从人民调解委员会接手这起纠纷后，仅用了半个多月时间就圆满地化解了这起纠纷，长达12年的钉子户的住房问题终于得到解决，充分体现了人民调解所具有的平等协商、不伤感情、互谅互让、成本低、效率高的特色，凸显了人民调解在依法调节经济社会关系中有效化解矛盾纠纷的基础性作用。
调委会调解这种疑难复杂的矛盾纠纷需要丰富的调解经验和正确得当的调解策略。《人民调解工作若干规定》指出，人民调解委员会调解纠纷，应当在查明事实、分清责任的基础上，根据当事人的特点和纠纷性质、难易程度、发展变化的情况，采取灵活多样的方式方法，开展耐心、细致的说服疏导工作，促使双方当事人互谅互让，消除隔阂，引导、帮助当事人达成解决纠纷的调解协议。住房拆迁安置工作是一项政策性很强的工作，解决拆迁安置纠纷离不开相关法律、法规和政策的有效把握。调解员反复宣讲《物权法》和《北京市城市房屋拆迁管理条例》等规定，明确拆迁安置的标准，提高纠纷当事人严格遵守法律的意识，为纠纷的和解打下基础。在调解过程中，调解员运用高超的调解技巧，注重换位思考，注重以情感人。调解员切实考虑钉子户的实际住房困难，以解决问题的真诚换来纠纷当事人的理解、信任和尊重，为最终调解成功创造了条件。在调解过程中，调解员善于依托司法行政资源开展调解工作，善于借助社会力量和专业力量进行调解。调委会与司法所、建委、居委会充分发挥各部门的作用，形成共同合力，才促成了这起纠纷的圆满化解。